Es posible que una propiedad que le interesa tenga limitaciones que afecten a la hora de invertir ¡En esta guía te enseñaremos cómo identificarlas!
La “limitación al dominio” o “limitación a la propiedad” son una serie de actos que evitan que se realicen cambios en un determinado bien inmueble, en otras palabras, limitan el dominio. Después de que ha pasado cierto tiempo o se cumplan con algunas condiciones o requisitos, se cancelará esta limitación.
¿Qué son las limitaciones al dominio?
Antes de efectuar cualquier compra a nivel inmobiliario, es necesario realizar un análisis de las posibles limitaciones que vengan con la propiedad, especialmente si estas impiden que se desarrolle en ese espacio un proyecto comercial o personal.
Estas restricciones son las que llamamos “limitaciones al dominio” y evitan que se hagan cierto tipo de cosas con una propiedad.
Pongamos un ejemplo, en el caso de una sucesión es posible que el dominio se limite si se recibe solo un porcentaje del bien y no se dispone de él en su totalidad.
También existe una forma de limitación más natural que sucede en las propiedades compartidas que están sometidas a un régimen de propiedad horizontal, en el que no existe derecho sobre las zonas comunes.
El tipo más general de limitación al dominio son las servidumbres o el derecho de una persona sobre una propiedad que no le pertenece.
Este último concepto puede resultar un poco extraño, por lo que será mejor esclarecer con un ejemplo. Un caso común de servidumbre son los caminos o carreteras que atraviesan una vereda. Ese espacio, que es utilizado por múltiples personas, le pertenece a una persona que tuvo que aceptar ciertas limitaciones al dominio para que los otros pudieran utilizarlo sin complicaciones.
Al caso dado en el último ejemplo se le conoce como “servidumbre externa”. Si, por ejemplo, pasará una línea de cables por una propiedad, existiría una servidumbre de aire o eléctrica. Si el caso fuera que debajo o adentro de la propiedad hay conductos de gas o agua, entonces la servidumbre sería de tipo interno. En este último ejemplo, la servidumbre impediría que el propietario realizara construcciones que fueran a afectar dichos conductos. Te contaremos sobre los distintos tipos de servidumbre más adelante.
¿Cuáles son las limitaciones al dominio?
En Colombia se contemplan las siguientes limitaciones al dominio:
- Propiedad Fiduciaria o fideicomiso civil
- Usufructo
- Uso y habitación
- Servidumbre
- Afectación a vivienda familiar
En este apartado te enseñaremos en qué consiste cada una de estas limitaciones
Propiedad fiduciaria o fideicomiso civil
Esta limitación es aquella en la cual los bienes se encuentran sujetos al gravamen en caso de pasar a otra persona.
Para esta limitación se requiere que se cumpla con una condición que deberá ser estipulada, constituida por una escritura pública, inscrita en el competente registro y constituida sobre la totalidad de una herencia, ya sea sobre una cuota determinada o sobre uno o múltiples cuerpos ciertos.
Usufructo
Esta limitación constituye un derecho real y otorga el derecho a gozar de un bien ajeno bajo la responsabilidad de preservar su forma. Aquel que es usufructuario es poseedor del bien, puede gozar de sus utilidades, está constituido con una escritura pública, tiene un tiempo límite para el uso del bien y siempre debe restituirlo a su propietario.
Uso y habitación
Esta limitación constituye, también, un derecho real y permite la facultad de gozar una parte específica y limitada de las utilidades que corresponden al bien en cuestión. En el caso de un bien inmueble, esta limitación al dominio es conocida como “habitación”.
Es importante saber que la habitación no es lo mismo que la posesión, la primera se encuentra limitada a las necesidades individuales de la persona que habita el inmueble, el habitador está obligado a realizar un inventario y no puede hacer uso de ninguna habilidad de tipo industrial, es constituido por una escritura pública, no puede transmitir su derecho aún heredero, no puede ser objeto de enajenación, cesión de arrendamiento o préstamo y el propietario conservará siempre el dominio sobre el bien
Servidumbre
La servidumbre es la más común de las limitaciones al dominio, esta es una carga impuesta a un inmueble a favor de una propiedad distinta que pertenece a otro dueño.
En esta relación existen entonces dos tipos de propiedades, una activa, que es el inmueble dominante y que reporta utilidad, y una pasiva, que es el inmueble sirviente que soporta dicha utilidad.
Esta limitación se genera por escritura pública, es accesoria y no puede ser separada del inmueble al que pertenece, ya sea de manera activa o pasiva.
Afectación de vivienda familiar
Esta limitación al dominio opera cuando uno o ambos compañeros permanentes adquieren el total de un bien inmueble para su vivienda. A causa de esta limitación, el bien en cuestión no puede ser transferido a terceros o agravado sin el consentimiento de ambos cónyuges, independientemente de si este fue comprado en primer lugar por uno o ambos compañeros permanentes.
¿Cómo saber si un inmueble tiene limitación al dominio?
La mejor forma de conocer esta información es realizar un estudio de títulos, tarea que debe llevarse a cabo por un especialista en derecho. Este análisis tiene como objetivo ajustar todos los documentos de la propiedad para que no se vayan a presentar problemas. Se analizarán todas las ventas y contratos previos, las limitaciones al dominio y los gravámenes que puedan poner en riesgo una inversión en el inmueble.
Debes entender que existe una gran diferencia entre un gravamen y una limitación al dominio.
El primero hace referencia a un tributo, deuda de impuesto o crédito que existe sobre la propiedad, un ejemplo claro sería una hipoteca que asegura que se cumpla con una obligación de pago, pero no limita el dominio que se tiene sobre la propiedad.
Es normal que las servidumbres no se encuentren entre los certificados y las escrituras. A veces hasta el dueño de una propiedad puede desconocer sus limitaciones.
Muchos compradores de terrenos se han encontrado, a la hora de pedir una licencia de construcción. Con que la edificación se encuentra limitada.
También es posible descubrir las limitaciones por medio de fichas catastrales, que sirven como una radiografía del inmueble, dejando ver distintos detalles sobre este. Es necesario que identifique las limitaciones a la propiedad a tiempo, pues pueden alterar el valor del inmueble o causar múltiples dificultades en una negociación.
¿Qué es la limitación a la propiedad?
Un error común puede ser confundir la limitación al dominio con la limitación a la propiedad, estas dos no son iguales.
Una limitación a la propiedad o gravamen impide que un inmueble o bien de cualquier tipo pueda ser traspasado de una persona a otra. Sucede cuando el inmueble se encuentra como garantía de un crédito que ha tomado el propietario o porque existe alguna orden judicial que impide que se traspase, como sucede en el caso de embargo u otras situaciones legales.
Estas limitaciones no son permanentes y pueden solucionarse para llevar a cabo la transacción, pero requieren de un procedimiento legal que varía dependiendo del caso y las causas de la limitación.
¿Cuáles son los tipos de servidumbre en Colombia?
La servidumbre es un derecho real principal que genera una limitación sobre una propiedad para el beneficio de otra. Estas pueden suceder de manera voluntaria o por motivos legales.
Dentro de las servidumbres por motivos legales existen tres tipos de servidumbres: De desagüe, de acueducto y de paso.
La servidumbre de desagüe se da cuando un propietario se encuentra obligado a construir su tejado o cubierta de forma tal que las aguas de lluvia no caigan sobre el espacio de su vecino, sino su propio suelo o acaben en la calle u otro sitio público.
La servidumbre de acueducto sucede cuando se le obliga al dueño de una propiedad a que permita el paso de conductos que transportan agua hacia otra propiedad.
Finalmente, la servidumbre de paso sucede cuando una propiedad se encuentra rodeada por otras que le impiden el paso a un camino público, en este caso los dueños de las propiedades que rodean deben permitir que quienes utilicen la propiedad rodeada atraviesen su propiedad para conectarse con la vía pública.
Si se rompen con las servidumbres legales, se deberán pagar indemnizaciones por los posibles daños causados.
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