Una de las inquietudes más frecuentes dentro de los propietarios que están próximos a vender su casa es cómo hacerlo si tiene alguna protección o limitación al dominio, entre ellas la afectación a vivienda familiar.
Sabemos que al momento de vender tu casa lo quieres hacer de manera ágil, sin ningún inconveniente y contratiempo, es por ello que queremos hablarte en la siguiente entrada acerca de la afectación a vivienda familiar y todo lo que necesitas para poder venderla bajo esta limitación.
¿Qué es la afectación a vivienda familiar?
La afectación a vivienda familiar es una figura, conocida como la doble firma, que se caracteriza por proteger los derechos del cónyuge que no es propietario del inmueble y defiende la vivienda de futuros embargos.
La afectación a vivienda familiar es una limitación al dominio legalmente constituida y reglamentada en la Ley 258 de 1996.
Esta limitación tiene dos propósitos:
- Proteger los derechos el cónyuge no propietario
- Proteger la vivienda de futuros embargos
Te podrás estar preguntando: ¿qué derechos estoy protegiendo con esta figura a mi cónyuge?, y ¿cómo esta figura me puede proteger de futuros embargos?
Derechos del cónyuge
Según el artículo 3 de la Ley 258 de 1996 establece que:
“Los inmuebles afectados a vivienda familiar solo podrán enajenarse, o constituirse gravamen u otro derecho real sobre ellos con el consentimiento libre de ambos cónyuges, el cual se entenderá expresado con su firma.”
En otras palabras, si tú quieres vender tu inmueble o realizar cualquier tipo de procedimiento con el mismo, se debe contar con la firma de ambas partes, ya sea que se trate de un matrimonio o una unión marital de hecho.
Así y entonces, si uno de los dos quisiera vender la casa, no se podrá hacer si los dos no están en un mismo acuerdo, defendiendo y respetando el derecho del cónyuge sobre su hogar.
¿Es verdad que la afectación a vivienda familiar evita el embargo?
Así es. Esta limitación al dominio evita que el inmueble sea inembargable, sin embargo, a diferencia de figuras como el patrimonio familiar, en la figura de afectación a vivienda familiar existe un caso excepcional en donde puede embargarse la vivienda.
El caso excepcional, como lo señala el artículo 7 de Ley 258 de 1996, es el siguiente:
Cuando sobre el bien inmueble se hubiere constituido hipoteca con anterioridad al registro de la afectación a vivienda familiar, y dicha hipoteca se hubiera realizado para garantizar préstamos para la adquisición, construcción o mejora de la vivienda.
Así que si tienes una vivienda con afectación a vivienda familiar, la única forma de embargo que puede ser posible es haber adquirido una hipoteca antes de registrar esta limitación al dominio.
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¿Cómo vender un inmueble con afectación a vivienda familiar?
Para poder vender una vivienda que esté registrada bajo la figura de afectación a vivienda familiar es importante ejecutar un levantamiento de esta limitación.
Para que pueda haber un levantamiento de afectación a vivienda familiar, ambos cónyuges deben estar de acuerdo para realizar este procedimiento ante notaria y presentar allí los siguientes documentos:
- Fotocopia de los documentos de identidad de ambos cónyuges o compañeros permanentes
- Copia de la escritura pública que certifica la propiedad del inmueble
- Copia de la escritura pública que certifica la constitución de la afectación a vivienda familiar
- Certificado de tradición y libertad del bien inmueble
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Si no existe acuerdo mutuo, ¿se puede levantar la afectación?
De acuerdo con el artículo 4 de la Ley 258 de 1996, uno de los cónyuges puede pedir el levantamiento de la afectación a vivienda familiar, siempre y cuando ocurran los siguientes casos:
- Si existe otra vivienda efectivamente habitada por la familia o se pruebe siquiera sumariamente que la habrá; circunstancias estas que serán calificadas por el juez
- Cuando la autoridad competente decrete la expropiación del inmueble o el juez de ejecuciones fiscales declare la existencia de una obligación tributaria o contribución de carácter público
- En el caso de que judicialmente se suspenda o prive de la patria potestad a uno de los cónyuges
- Si judicialmente se declare la ausencia de cualquiera de los cónyuges
- Cuando judicialmente se declare la incapacidad civil de uno de los cónyuges
- En el caso de que se disuelva la sociedad conyugal por cualquiera de las causas previstas en la ley
- Por cualquier justo motivo apreciado por el juez de familia para levantar la afectación a solicitud de un cónyuge, del Ministerio Público o de un tercero perjudicado o defraudado con la afectación
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