Al igual que todos los contratos, la promesa de compraventa debe ser cumplida porque está amparada bajo el Código Civil. Sin embargo, en algunas ocasiones a los promitentes se les dificulta acogerse a lo pactado. Cuando esto pasa se está ante un incumplimiento de promesa de compraventa.
Si estás a días de firmar la promesa de compraventa o ya la firmaste y temes que tú o la otra persona puedan incumplir, sigue leyendo. En este artículo conocerás cuáles son las consecuencias del incumplimiento injustificado o por justa causa, y qué debes hacer si tú o la otra parte del negocio faltaron a lo pactado.
Incumplimiento de promesa de compraventa de bien inmueble
Cuando no cumplen la promesa de compraventa ambas partes pueden llegar a un acuerdo y terminar con el contrato. De no llegarse a un acuerdo, la parte que tuvo la disposición de cumplir puede demandar y exigir el cumplimiento, la resolución o anulación de la promesa de compraventa. Si acordaron arras, la parte que cumplió y que dio el porcentaje de arras debe quedarse con el monto acordado o puede exigir el doble del valor. En caso contrario podrían enfrentarse a un proceso judicial.
¿Qué pasa si no se cumple una promesa de compraventa?
Las consecuencias del incumplimiento de promesa de compraventa cambian según el motivo del incumplimiento y la capacidad de ponerse de acuerdo de los promitentes. Por esto se distinguen unos casos de incumplimiento justificado e incumplimiento sin justa causa para lo descrito en la promesa de compraventa.
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Incumplimiento injustificado de promesa de compraventa
El incumplimiento de promesa de compraventa de inmueble con justa causa se presenta cuando una de las partes no obedecen las obligaciones del contrato de compraventa por fuerza mayor.
5 casos donde el incumplimiento de promesa de compraventa es justificado:
- Fallecimiento de uno de los promitentes o sus esposos
- Alguno de los promitentes se enferma de gravedad
- El comprador o el vendedor sean declarados incapaces jurídicamente
- El promitente comprador no obtiene el crédito financiero para comprar la vivienda
- Ambos promitentes se disponen a firmar las escrituras, pero la Notaría está cerrada
En estos casos es muy posible que la parte que incumplió pueda llegar a un acuerdo con quien mantuvo la obligación de cumplir. No obstante, que haya un motivo de fuerza mayor no siempre significa que se llegue a un acuerdo y se evite un pleito jurídico, bien sea por demanda o para nulidad de promesa de compraventa.
¿Qué hacer en caso de incumplimiento de promesa de compraventa?
La promesa de compraventa le garantiza al vendedor y al comprador la seriedad y legalidad del negocio. Una vez una promesa de compraventa se auténtica en la Notaría, tanto el comprador como el vendedor adquieren la obligación de cumplir lo que en este documento se dispone.
Sin embargo, es común que se presenten situaciones que no permitan celebrar la compraventa de la casa y se presente el incumplimiento de promesa de compraventa. Una vez se ha incumplido el contrato hay 2 formas de reaccionar: 1. Llegar a un acuerdo y 2. Acudir a la Vía legal, a través de una demanda.
Demanda para exigir el cumplimiento de la promesa de compraventa
La demanda es una forma de cancelación de promesa de compraventa que se realiza cuando en el contrato no se especificó ninguna cláusula de retracto o arras confirmatorias. No obstante, la persona demandada puede poner una contrademanda. Esta última acción jurídica sólo la puede realizar la parte que se dispuso a cumplir lo pactado.
Pago de indemnización
Cuando se incumple el documento de compraventa se debe pagar una indemnización por incumplimiento. En algunos casos la penalidad sale de las arras pactadas previamente, sin embargo en otros es una suma adicional. Ten en cuenta que el monto de la penalidad o indemnización está a consideración de la figura jurídica. Por tanto, no es igual para todos los casos.
Habi Tip
- Si estás vendiendo tu casa y quieres evitar que el posible comprador incumpla la promesa, llega al acuerdo de poner arras confirmatorias en el documento, que prohíban que se retracte.
- Si vas a comprar un apartamento y crees que puedes desistir en algún momento, llega al acuerdo con el vendedor de poner arras de retracto en la promesa de compraventa.
¡Hemos llegado al final!
Incumplir una promesa de compraventa de un bien inmueble debe ser la última opción cuando firmas un contrato. Por tal motivo, antes de poner tu firma en una promesa de compraventa asegúrate que puedes celebrar la compraventa.
