¿Quieres ejercer la venta de una casa heredada? ¿El inmueble que deseas vender está en sucesión y no sabes en qué momento venderlo?
Sabemos que en este tipo de trámites pueden surgir muchas preguntas acerca de cómo funciona la venta de una casa heredada y todas sus implicaciones y costos que pueda generar, sin embargo, aquí queremos brindarte toda la información que necesitas.
A continuación, queremos presentarte la guía más completa y puntual que existe sobre la venta de una casa heredada, cómo puedes venderla y cómo puedes solucionar aquellos inconvenientes que puedas tener en el camino.
¿Qué es una herencia y qué es una sucesión?
Antes de hablar de la venta de una casa heredada, es importante aclarar qué realmente es una herencia y en qué momento se pasa a ser una sucesión, ya que ambos conceptos no son lo mismo.
Según el diccionario panhispánico del español jurídico, la herencia es el “conjunto de bienes, derechos y obligaciones que, al morir alguien, son transmisibles a sus herederos o a sus legatarios”.
En cambio, la sucesión es el acto en sí de poder recibir dicha herencia, es decir, el conjunto de bienes, derechos y obligaciones.
¿Cómo puedo saber si la casa que recibo es una herencia o un legado?
Al momento de la venta de una casa heredada es importante conocer ambos conceptos, ya que de lo anterior depende mucho el proceso posterior de la compraventa.
Cuando eres beneficiario de varios bienes, derechos y obligaciones, a lo anterior se le conoce como asignaciones a título universal; si, por otro lado, eres beneficiario de un número determinado de bienes, derechos y/u obligaciones, esta es una asignación a título singular.
Si en tu herencia tuviste una asignación a título universal, eres un heredero; en cambio, si en tu herencia percibiste una asignación a título singular, eres un legatario, de acuerdo con lo que estipula el artículo 1008 del Código Civil Colombiano.
¿Cómo se reparte una casa entre hermanos?
Lo primero que hay que revisar es si tu asignación frente a la casa que recibiste es a título universal o singular.
En el caso de que la herencia sea a título singular, tendrías el derecho total sobre el bien, eso sí, cada caso es particular, de ahí la importancia de tener asesoría legal durante el proceso antes de sacar un veredicto final.
Por otro lado, si la herencia es a título universal, se tendrá que repartir en partes iguales o en las que hayan sido dictadas en el testamento, pero, ¿y si no hay testamento? Allí entonces cabría la sucesión intestada.
¿Qué es una sucesión intestada?
Al momento de conocer cómo se reparte una herencia entre hermanos en Colombia, es importante saber si existe o no testamento sobre los bienes, derechos y/u obligaciones.
Uno de los casos quizá más frecuentes, previos a la venta de una casa heredada, es que sobre dicho bien no haya un testamento, y es ahí donde se debe hacer una sucesión intestada.
La sucesión intestada es la repartición de bienes, derechos y/u obligaciones hacia los herederos que la ley dicta cuando hay ausencia de testamento.
¿Cómo funciona una sucesión intestada?
Según el artículo 1040 del Código Civil existe un orden hereditario sobre la sucesión del bien heredado o, en este caso, sobre la casa que se quiere vender.
Siendo así, este sería el orden de personas involucradas las cuales tendrían derecho a recibir un bien en caso de que no exista o haya ausencia del familiar de mayor importancia:
- Descendientes: aquí estarían los hijos, biológicos o adoptivos, ya sean nacidos dentro de una unión marital o fuera de ella
- Ascendientes: aquí se encuentran sus padres y el cónyuge de la persona fallecida
- Hermanos del fallecido
- Sobrinos del fallecido
- Instituto Colombiano de Bienestar Familiar (ICBF)
Ten en cuenta que, si en el momento de vender una casa heredada existe un hermano que no hayas conocido pero que demuestra ser hijo de la persona fallecida, esta persona tiene el mismo derecho de herencia, y al momento de venderla tendría también el derecho a recibir la ganancia por la venta de la casa.
¿Cómo llegar a un acuerdo en la venta de una casa heredada si hay una sucesión intestada?
Existen dos caminos que pueden tomar los herederos: el acuerdo mutuo o mediante un proceso judicial.
Acuerdo mutuo
Una forma de saber cómo se reparte una herencia de una casa es a través del acuerdo mutuo en caso dado de que no exista testamento alguno.
De acuerdo con el concepto jurídico brindado para el periódico EL TIEMPO, el acuerdo entre herederos suple la existencia de testamento, por lo cual es viable y legal.
Por lo general, para llegar a un mutuo acuerdo, lo que se propone de antemano es que lo percibido por la venta de una casa heredada sea dividida en partes iguales y lo anterior quede consignado mediante escritura pública ante un notario.
Te recomendamos leer: ¿Por qué es importante la escritura pública para vender una casa en Colombia?
Proceso judicial
En el caso de que no exista un mutuo acuerdo entre los herederos para vender un inmueble, la repartición de la herencia o el bien a heredar se debe poner en conocimiento de un juez de familia.
El juez de familia, en estos casos, es la autoridad competente quien decide cómo repartir la herencia, y en este caso, da el veredicto final sobre la repartición de las ganancias percibidas sobre la venta de una casa heredada.
¿Qué se necesita para vender una casa heredada? Sigue los siguientes pasos
Sabemos que la venta de una casa heredada puede ser un proceso complejo, sin embargo, desde Habi queremos ayudarte a que este proceso sea mucho más ágil y sencillo para ti.
Si estás en búsqueda de vender una inmueble heredado, debes seguir los siguientes pasos:
1. Antes que nada verifica si existe testamento alguno sobre el inmueble
Como te mencionamos anteriormente, las herencias pueden ser a título universal o individual.
Si es a título universal, quiere decir que la casa es de todos los herederos, y si no hay una anotación adicional, las ganancias sobre la venta deben ser repartidas en partes iguales.
Sí, por el contrario, en el testamento se dice que tú eres el único heredero sobre esa casa, a menos de que no hayan reclamaciones o impugnaciones, puedes disponer de la totalidad de las ganancias.
En caso dado de que no haya testamento o no esté clara la repartición, lo importante es que entre los herederos haya un acuerdo y se evite llegar a las instancias judiciales, ya que lo anterior podría incurrir en gastos extra.
Frente a estos puntos, es fundamental que cuentes con un abogado de confianza que pueda asesorarte antes de tomar cualquier decisión sobre el inmueble.
2. Revisa en detalle los gastos notariales al momento de realizar una liquidación de herencia
Según datos de la notaría 43 de Bogotá, estos son los costos que los herederos deben asumir:
- Derechos notariales frente a la liquidación notarial de herencia, el cual tiene dos costos: si el total de los bienes a heredar no supera los 375 UVT ($15.904.500 para 2023) se cobra: $66,500, de exceder dicho monto, se cobra una tarifa del 3,5×1000 sobre el activo líquido de todos los activos a heredar
- Acta de admisión que tiene un costo de $14,900
- Copias que puedas necesitar, las cuales tienen un costo de $4,100 por cada copia a solicitar
- Sobre la liquidación notarial se le debe añadir el IVA correspondiente
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3. Observa los impuestos que debes pagar sobre la venta de una casa
Antes de vender y saber el precio por el cual debas vender tu casa, es importante que tengas en cuenta los impuestos que debas pagar.
Si quieres conocer en detalle el listado de impuestos que le corresponden al vendedor, haz clic en ¿Cuánto impuesto se paga por vender una casa o apartamento?
4. Escoge el comprador que más te convenza
Es considerable que al momento de ejercer la venta de una casa heredada puedas encontrar el comprador que esté más interesado al momento de comprar el inmueble.
Si quieres vender rápido la casa heredada, nosotros te ayudamos. En Habi somos compradores inmediatos y podemos brindarte la asesoría que necesitas al momento de la compraventa.
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