El porcentaje de arras en una promesa de compraventa equivale al 10% del valor total del negocio y se usa para garantizar la seriedad del contrato. De esta manera, tanto el promitente comprador como el promitente vendedor se comprometen a llevar a cabo el negocio.
¿Quieres saber cuándo tienes que pagar arras? Sigue leyendo y conoce a detalle qué son las arras en un contrato de compraventa, cuándo se firman las arras y las clases de arras que existen en el contrato de compraventa.
¿Qué son las arras en derecho civil colombiano?
El Artículo 1859 del Código Civil reconoce las arras de retracto. Es decir, en caso de que el promitente comprador o el promitente vendedor desistan de cumplir la promesa de compraventa.
Según el derecho civil colombiano, las arras en el contrato de compraventa obligan a perder el porcentaje pagado a quien las dio e incumplió la promesa, y a restituirlas por el doble del monto a quien las recibió y no llevó a término lo prometido en el contrato de compraventa.
¿Qué son las arras en un contrato de compraventa?
Si decides vender tu propiedad debes incluir arras en el contrato de compraventa para asegurarle al comprador que vas a hacer el negocio. Al firmar arras, tu posible comprador te está dando su palabra de que sí va a adquirir la propiedad bajo las condiciones pactadas en la promesa de compraventa, por tanto, es muy importante que incluyas esta cláusula en la compraventa.
El principal beneficio de las arras en el contrato de compraventa radica en que tanto el comprador como el vendedor tendrán un «respaldo» en caso de que el negocio no llegue a buen término. Por lo tanto, tendrán mayor seguridad al realizar el trato anticipando las consecuencias de no cumplirlo y el monto que corresponde».
De no incluir las arras, puedes verte enfrentado a un pleito legal con la otra parte del caso, si no llegan a un acuerdo por el incumplimiento de la promesa de compraventa. Así que, asegúrate de firmar esta cláusula.
¿Quién debe pagar las arras en una promesa de compraventa?
El porcentaje de arras en promesa de compraventa puede ser pagado por el vendedor, el comprador, o ambos. Esta decisión debe ser acordada por ambas partes y dejado por escrito en la promesa de compraventa.
¿Cuándo se firman las arras?
Las arras se firman en la promesa de compraventa. Estas suelen redactarse en el apartado de cláusulas del contrato y en ellas se identifica cuál es el porcentaje de arras en promesa de compraventa, la clase de arras y las consecuencias por incumplimiento.
Ten en cuenta que, el monto de arras se debe pagar antes de que se celebre la escrituración. Es decir, antes de que vendas o compres la casa.
¿Cuál es el porcentaje de arras en Colombia?
El porcentaje de arras en promesa de compraventa es del 10% del valor total del negocio. Si decides vender tu apartamento por $97.000.000 COP y el comprador no cumple con la compra, te debe pagar $9.700.000 COP como penalidad. Si ambas partes del contrato están de acuerdo pueden poner otro porcentaje de arras en promesa de compraventa, el cual puede ser mayor o menor al 10%.
Habi Tip:
Especificar el porcentaje de las arras en una promesa de compraventa hará más transparente el proceso de compraventa, te evitará malos entendidos y procesos legales. Así que, antes de firmar la promesa de compraventa asegúrate que en esta se especifique a cuánto equivale el porcentaje de arras.
Qué significan arras: ejemplos en una promesa de compraventa
Cuando estamos en el proceso de vender o comprar casa en Colombia uno de los temas que más se escucha es hacer la famosa promesa de compraventa y con ella las arras. Sin embargo, entender qué significan las arras solo con su definición no es suficiente.
Si bien ya sabes que las arras en el contrato de compraventa se usan para demostrar el compromiso del comprador y el vendedor por hacer el negocio, a continuación te mostraremos ejemplos de arras en una promesa de compraventa.
¿Qué clases de arras existen?
Estas son las clases de arras que existen en Colombia:
- Arras confirmatorias
- Arras penales
- Arras penitenciales
Para el Derecho civil colombiano las arras en la promesa de compraventa son confirmatorias o de retractación. Sin embargo, la Corte Suprema de Justicia reconoce una tercera: Las arras confirmatorias penales. La diferencia entre las clases de arras está en la penalidad o forma de indemnización.
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Arras confirmatorias
El objetivo de las arras confirmatorias es ratificar que se va a celebrar el contrato. Este tipo de arras las debes incluir cuando esté más claro que el agua que sí vas a vender o a comprar la propiedad.
Cuando el contrato se celebre, las arras se devuelven. Si no se celebra el contrato, la parte que tuvo la intención de cumplir lo prometido puede: demandar, solicitar indemnización y pedir la anulación de la promesa de compraventa o la resolución de la misma.
Así se ve un contrato de promesa de compraventa con arras confirmatorias:
“El promitente comprador y el promitente vendedor acuerdan que se abonará $9.700.000 COP por la compra del bien inmueble, por concepto de arras confirmatorias. El resto del valor acordado por la compraventa del inmueble ($97.000.000 COP) se pagará al momento de firmar la Escritura Pública el día 20 de octubre de 2021”.
Arras penales
Las arras penales se ponen cuando tienes intención de hacer el negocio, pero no estás seguro si se puede concretarse. Este tipo de arras son el “Por si acaso”, el “uno nunca sabe” de la historia del contrato de promesa de compraventa con arras.
Si la parte que tuvo la disposición de cumplir dio las arras, puede pedir el doble del valor a quien incumplió el contrato. Si por el contrario, la parte que recibió las arras fue quien se dispuso a cumplir se debe quedar con el monto recibido.
Ejemplo de cómo funciona el contrato de promesa de compraventa con arras penales:
Jorge (Promitente vendedor) y Sandra (Promitente comprador) hicieron un contrato de compraventa. El precio del inmueble es de $97.000.000 COP. Se acordó que el porcentaje de arras en promesa de compraventa debía ser del 10% y lo tenían que dar el comprador. Sandra no pagó el resto del valor de la casa, y por tanto Jorge se quedó con el monto de las arras. Recuerda que cuando el contrato se cumple, el valor de las arras es abonado o devuelto, según lo pactado por las partes.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales, también conocidas como de retracto o desistimiento permiten que ambas partes cancelen el contrario sin intervención judicial. Claro está que ambas partes deben dar el porcentaje de arras en la promesa de compraventa, como manera de liberarse de la obligación de cumplir lo pactado en la promesa de compraventa.
Así se ve un contrato de promesa de compraventa con arras penitenciales:
“Las arras equivalen al 10% del valor total de la venta del inmueble establecido en este contrato. Por tanto, si el promitente comprador o el promitente vendedor incumplen en lo pactado en la presente promesa de compraventa, la parte que se allanó a cumplir puede retener a su favor el monto depositado por concepto de arras, sin que haya ningún tipo de declaración o proceso judicial”.
Cuando en el contrato de compraventa se omite la clase de arras, se presume que son arras penitenciales, según lo contempla el Artículo 1961 del Código Civil colombiano.
Si el contrato se cumple, el monto pagado previamente como arras se devuelve o abona, ya que las arras son una cláusula para garantizar el cumplimiento de la obligación, no es un pago adicional al precio del inmueble.
¡Hemos llegado al final!
Lo más importante al momento de redactar una promesa de compraventa es que sea clara y estén todos los acuerdos y cláusulas a las que han llegado los promitentes. Por eso, antes de firmar la promesa de compraventa pacta el porcentaje de arras con la otra parte, léela y pide asesoría legal o de un experto en bienes raíces. Más vale pecar por ser precavido que lamentar no haberlo sido.
