El contrato de promesa de compraventa es uno de los pasos más importantes antes de cerrar la venta o compra de un inmueble. Firmar una promesa de este tipo no es obligatorio para lograr una compra, pero si está escrita de forma correcta y según lo indica la ley, podrá salvarte de dolores de cabeza en caso de incumplimiento de algún acuerdo que se haya pactado solo de palabra (aplica para vendedor y comprador.
En este artículo encontrarás respuesta a muchas de las preguntas que te puedes hacer al enfrentarte a este tipo de contrato; abordamos desde lo más básico, como lo que es una promesa de compraventa y cuál es su objetivo, hasta contarte cuando es valida, que se debe tener en cuenta en el documento y puntos clave que debes conocer antes de firmar.
¿Qué es un contrato de promesa de compraventa?
El contrato de promesa de compraventa es un documento o compromiso entre vendedor y comprador para asegurar la compra de un inmueble, sirve como garantía para que el vendedor no ofrezca el inmueble a alguien más, cambie el precio o la fecha de entrega.
Diligenciar esta forma de contrato antes de la venta final del inmueble es una parte indispensable de un proceso de compra y venta exitoso. Como lo mencionamos anteriormente, este asegura que lo hablado entre el comprador y el vendedor se mantenga, y todo quede claro para en un futuro firmar el contrato de venta.
¿Cuál es el objeto de la promesa de compraventa?
El objetivo del contrato de promesa de compraventa del bien inmueble es acordar una garantía que obligue a las partes a cumplir las condiciones de venta y a cerrar este proceso a futuro por medio de un contrato que cumpla con todo lo que la ley exige.
Después de la firma, ambas partes deben cumplir con las condiciones del documento, si no existe una promesa de ese tipo antes de firmar el contrato final, cualquiera de las partes podrá desistir de la venta, aclarar o añadir condiciones sin sufrir consecuencias legales.
¿Qué validez tiene una promesa de compraventa en Colombia?
Una promesa de compraventa es válida en Colombia siempre y cuando esté construida bajo lo que indica la ley. Con este contrato bien construido y firmado correctamente por ambas partes, se podrán iniciar procesos legales en caso de incumplimiento de la promesa o solicitar la resolución del contrato.
En este sentido es importante aclarar que el incumplimiento y la anulación son dos cosas diferentes. La anulación del contrato se da después del incumplimiento del mismo; si alguna de las partes incumple con alguna de las cláusulas, se puede llegar a una anulación de la promesa por común acuerdo. En caso de no llegar a un acuerdo, el contrato se puede disolver exigiéndolo judicialmente.
¿Qué se debe tener en cuenta al firmar una promesa de compraventa?
Para que una promesa dePara firmar una promesa de compraventa debes cumplir con las siguientes condiciones que se encuentran en el artículo 1611 del código civil, teniendo en cuenta esto podrás estar seguro de que o que se registra en ella se considera de cumplimiento obligatorio:
- La promesa de compraventa debe constar por escrito.
- Que las personas firmantes cumplan los requisitos para obligarse: deben ser legalmente capacez, el contrato debe ser consentido por ambas partes, el contrato debe recaer sobre un inmueble licito y por una causa licita.
- El inmueble que se pacta en el contrato debe coincidir con el inmueble real. Por ejemplo, no se puede pactar un apartamento de 60m2 cuando en realidad es de 50m2.
- Debe contener el plazo en el que se firmará el contrato de venta final.
- El contrato se debe determinar de tal forma que para perfeccionarlo solo se necesite la tradición del inmueble u otras formalidades legales.
- Los términos del contrato de compraventa solo aplican al inmueble que se menciona en este
Ahora, los apartados o cláusulas de cada documento pueden cambiar según lo que acuerden las partes, al construir una promesa de compraventa, cada parte dialoga lo que cree que debe ser tenido en cuenta, y lo que se registra en el documento es el acuerdo entre ambas partes.
¿La promesa de compraventa se debe autenticar?
Actualmente en Colombia la ley no exige autenticar una promesa de compraventa en una notaría (es decir, el reconocimiento de firmas), sin embargo, es recomendable hacerlo ya que esto le da mayor validez al contrato.
Este proceso también puedes aprovecharlo para varios detalles, por ejemplo, de esta forma confirmas si la persona que va a firmar es mayor de edad, además, si el posible comprador no se opone ante el proceso esto podrá darte una idea de que tan comprometido está con la compra o venta. Ten en cuenta que esta es una transacción importante, lo mejor sería hacer todo de la mejor manera posible.
¿Quién hace la promesa de compraventa?
La promesa de compraventa la realiza el vendedor del inmueble y el comprador en común acuerdo. Pueden estar asesorados por un abogado o profesional que indique cómo llevar el proceso. Las figuras en el contrato comúnmente pueden ser llamadas como promitente vendedor (la persona que vende el inmueble) y promitente comprador (la persona interesada en comprarlo).
Ambas partes deben firmar la promesa de compraventa. Como lo mencionamos anteriormente, no es obligatorio hacerlo en una notaría pero si es necesario que el contrato esté firmado por ambas partes para su validez.
¿Cuánto vale hacer una promesa de compraventa en Colombia?
Hay dos valores a tener en cuenta, uno es el valor del adelanto de la venta, que es aproximadamente el 10% a 20% del valor de la propiedad. El otro, si decides hacer el reconocimiento de firmas y autenticarlo en la notaría, el valor depende de la notaría en donde realices el trámite.
Este porcentaje de adelanto se conoce como arras y se determina en común acuerdo entre las partes. Este sirve como garantía para el cumplimiento del contrato; si el vendedor incumple su acuerdo, este podría llegar a pagar el doble de lo pactado en el adelanto al comprador, y si el comprador incumple, perderá el dinero que pagó.
¿Cuál es la diferencia entre una cesión de derechos y una compraventa?
A diferencia de la promesa de compraventa, una cesión de derechos es la cesión de derechos de una propiedad a una o varias personas. En la forma de contrato se diferencia en que en la cesión las figuras son llamadas cedente y cesionarios, no comprador y vendedor como en la promesa de compraventa.
Si aún te quedan dudas te recomendamos visitar los artículos en los que complementamos información sobre cómo construir este tipo de contrato, que pasa si se incumple, que debes hacer para anularlo si así lo deseas o cómo calcular el porcentaje de adelanto.
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