Ser un nuevo propietario y mudarte a un nuevo sitio no es algo sencillo, ya que debes adaptarte a un conjunto de reglas y disposiciones ya establecidas, como por ejemplo, debes saber que una vez vivas allí, podrías ser parte de las reuniones de consejo de administración.
Te podrás preguntar: ¿Qué debo hacer allí? ¿Quiénes conforman este tipo de consejos? ¿Por qué son tan fundamentales en los conjuntos o unidades residenciales? ¿Qué pasa si no voy a estas reuniones? Entre muchas preguntas más.
Si estás pensando en comprar una vivienda que esté dentro de un conjunto residencial, hemos desarrollado una guía completa de cómo funcionan los consejos de administración en propiedad horizontal.
¿Qué es el Consejo de Administración en propiedad horizontal?
El consejo de administración en propiedad horizontal es un comité de gestión, especialmente diseñado para edificios o conjuntos residenciales de casas y/o apartamentos, que buscan ser un órgano de decisiones en estos espacios y apoyo para el administrador de turno.
El propósito principal de todo consejo de administración en una propiedad horizontal es ser un intermediario entre el administrador encargado y los copropietarios que viven o hacen parte de este lugar.
¿Quién forma parte del consejo de administración?
A diferencia de la asamblea general de propietarios, en el consejo de administración no es necesario que estén todos los dueños de los bienes. Solo están allí las personas que se postulen a participar en este órgano participativo.
Según el artículo 53 de la Ley 675 de 2001, es obligatorio tener un consejo de administración para:
- Edificios o conjuntos de uso comercial o mixto que tengan más de 30 bienes, excluyendo parqueaderos o depósitos
En cambio, es opcional para aquellos:
- Conjuntos residenciales con más de 30 bienes inmuebles
- Conjuntos residenciales con menos de 30 casas y/o apartamentos
Como dato adicional, la conformación de estos consejos de administración en propiedad horizontal debe ser en número impar, con un mínimo de miembros de 3 personas.
Para ser miembro de este consejo debe ser propietario o delegado por el mismo. El propietario debe ser previamente elegido.
¿Cómo se elige un Consejo de Administración?
Por lo general, en las asambleas generales de copropietarios son elegidos los miembros del consejo de administración en la propiedad horizontal. Allí se busca que los postulantes sean personas idóneas para el cargo y cumplan con los siguientes requisitos:
- Debe ser propietario de un apartamento o casa dentro de la propiedad horizontal
- Es importante que se encuentre al día en los pagos correspondientes a la administración
- Debe ser considerado por la comunidad o por los miembros de la asamblea como una persona ejemplar y pacífica
- Es conveniente para el ejercicio que los postulantes sean mayores de edad
- Y no menos importante debe considerarse alguien comprometido en ayudar a la comunidad, ya ser veedor sobre todo lo que ocurra dentro de la propiedad horizontal
La mayoría de estas elecciones se hacen de manera democrática y por votación con mayoría simple, es decir, quedan en el cargo las personas con mayor número de votos.
Ten en cuenta que, los postulantes dependen del número de cupos o puestos requeridos para suplir el cargo, es decir, si hubiese 3 cargos y se postulan 5 personas, quedan a cargo las 3 personas con mayor número de votos.
Una vez se elija al consejo, es el mismo quien tendrá la potestad de elegir a un presidente, quien actuará como líder de este órgano.
¿Los miembros del consejo de administración deben tener una profesión específica para pertenecer a este órgano?
Consultamos con Germán Molano, Presidente del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Bogotá, quien aconseja que es indispensable que estas profesiones o conocimientos se encuentren dentro de un consejo de administración:
- Es imprescindible que haya un miembro que entienda de contabilidad o que sea contador público para entender todo el tema presupuestal junto con el revisor fiscal
- Fundamental que en el equipo del consejo de administración esté presente alguien que entienda sobre construcción y urbanismo, ideal que fuese arquitecto
- Con el tema de la tenencia de mascotas en las propiedades horizontales, es importante que haya un veterinario que sea consciente de los retos de salud pública
- Y por último, es relevante la presencia alguien que entienda sobre seguridad privada, asimismo que entienda sobre el reglamento de propiedad horizontal, si cuenta con el título de abogado mucho mejor
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¿Qué funciones tiene el consejo de administración en propiedad horizontal?
Una de las funciones del consejo de administración y que se encuentra estipulado en el artículo 55 de la Ley 675 de 2001 es:
“(…) le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal.”
Sin embargo, las funciones que puede tener un consejo de administración en la práctica pueden ser más relevantes de las que se pueden considerar.
De acuerdo con Germán Molano, algunas de las funciones más importantes dentro del consejo de administración en propiedad horizontal son:
- El consejo de administración es quien elige al administrador de turno y así mismo puede tener la potestad, si así lo confiere el reglamento del conjunto, de poder rescindir de sus servicios
- Ayuda idónea para la toma de decisiones que considere el administrador de la propiedad horizontal
- Imponer sanciones a algún copropietario por comportamiento indebido o morosidad en sus obligaciones
- Tiene la potestad de exigirle al administrador de turno de revisar el informe sobre las obras, casos que se presenten entre copropietarios, cartera, entre otros
Así mismo, las funciones del presidente del consejo de administración son:
- Citar a los miembros del consejo y presidir las reuniones que crea que son convenientes
- Someter a consideración del consejo de administración el manejo de la caja menor
- Estudiar y revisar el presupuesto que es presentado por el administrador de turno
- Cumplir y hacer cumplir las disposiciones que se hayan tomado en cuenta en la asamblea general
- Vigilar que el administrador cumpla con las funciones que le impone la ley en el capítulo 9 de la Ley 675 de 2001
- Entre otras más que le pueda asignar la asamblea general de copropietarios
¿Por qué es importante el consejo de administración para cualquier propietario?
Partiendo de que tu patrimonio vale, es crucial no solamente que se cuente con la presencia de un consejo de administración, sino que también haga sus labores de manera correcta y acertada.
Frente a este punto, nuestro experto invitado comenta que no solo debemos cuidar lo que está puerta hacia adentro, sino también cuidar el entorno de tu vivienda; con ello se trata de proteger la inversión que cada copropietario realiza al comprar una vivienda.
En resumidas cuentas, cuidar el entorno de la vivienda es tener mayores probabilidades de que sea un valor agregado considerable para que puedas establecerte en un nuevo sitio.
